中海高溢价获得鄞州区优质住宅用地

今日，引发市场广泛关注的鄞州区GX02‑01‑23（高新区）地块正式进行土地拍卖。该地块定位为高品质住宅用地，起始总价为54972.71万元，起始楼面价大约为17505元/㎡。最终，中海以总成交价69172.71万元、成交楼面价22027元/㎡的价格竞得该地块，溢价率达25.83%。该地块位于宁波高新区的新明街道，东侧紧邻杨木碶河沿岸绿地，南边靠近新城国际大厦等区域，西侧为清水桥路，北面则是新晖路。其出让面积即20936平方米（约合31.404亩），建筑面积为31404平方米，土地用途主要为城镇住宅及其配套用地。地块的容积率设定在1.0＜R≤1.5之间，建筑密度需控制在35%以下，而绿化率则需达到至少30%。建筑高度限制为12（15）＜H≤55米，并需符合空域管理要求，其中住宅及配套设施的建筑高度下限则不受限制，但底层设置架空空间部分需按15米下限控制。

与一般的高层住宅用地不同，该地块经过规划优化，其容积率从原先的2.5大幅降低至上限1.5，建筑限高被严格控制在12（15）至55米之间，标志着高密度、高容积的住宅趋势被彻底打破，成为主城区核心的低密度改善用地。这样的低容积率为叠墅和洋房等高端住宅产品提供了发展的广阔空间。

在配套设施方面，该地块周边的交通网络非常发达，西侧邻近世纪大道，南边靠近通途路，形成了两条主要城市交通动脉。此外，轨道交通5号线和6号线在1公里范围内交汇，周围有多个车站如院士路站、会展中心站和沧海北路站，出行非常便利。该地块面向鄞州区高新区实验学校的河对岸，500米内还有宁波国家高新区第一幼儿园，多样的优质教育资源环绕周围，给居民的孩子提供良好的就学条件。

在生活配套上，该地块1.5公里范围内包含高新宝龙广场、港隆时代广场、东部印象城和扬帆广场等多个商业综合体。与本案地块距离最近、在2025年3月24日由绿城成功竞得的鄞州区GX08-02-14-1（高新区）地块，其成交楼面价为27897元/㎡，项目名为绿城·凤栖云庐，住宅备案均价定为52571.80元/㎡，目前建设中仅剩10套住宅可供出售，新房市场的供应缺口已开始显现。

目前，该区域今年最新成交的地块于2023年9月初以23067元/㎡的楼面价成交，溢价率为14.76%。该项目预售许可证预计在2024年4月底首次发放，整盘住宅备案均价为出让条件明确的最高限价35300元/㎡。紧邻今日成交地块的和沐拾里地块通过“竞地价+竞配建人才房面积”的方式拍卖，虽然最终未达到封顶价，却经历了226轮的竞争，耗时超过5小时，最终成交价为24458元/平方米，溢价率高达32.2%，创下了高新区的新地价记录。锦上印花园则以“限地价+现场摇号”方式出价，但最后只经过一轮投标，以起拍楼面价23000元/平方米以0溢价成交，未进行摇号程序。这两个项目在2021年6月和2022年6月分别首次领取预售许可证，始终从期房继续销售到实现清盘。整盘住宅备案均价方面，沐拾里在35800元/平方米左右，锦上印的价格则在36000元/平方米以上。